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Ley SOBRE COPROPIEDAD INMOVILIARIA

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Ley donde se APRUEBA REGLAMENTO DE LA LEY Nº 19.537 SOBRE COPROPIEDAD
INMOBILIARIA

Preguntas DE INTERÉS

1. copropiedad

De acuerdo a la Ley de Copropiedad, un condominio puede definirse como las construcciones o terrenos acogidos al régimen de copropiedad inmobiliaria regulado por esta ley. Así mismo, en la ley están establecidos los tipos de condominio, siendo dos.

  • Condominio Tipo A: aquellos que construcciones que se encuentran divididas en unidades, ubicadas en un terreno de dominio común.
  • Condominio Tipo B: predios que contengan construcciones o proyectos de construcción aprobados en cuyo interior existan sitios que simultáneamente pertenezcan a los copropietarios y terrenos de dominio común de todos ellos.

La Ley N.º 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria, el Reglamento de la Ley N.º 19.537, así como el Reglamento de Copropiedad que determinen los copropietarios, sin perjuicio de la legislación de urbanismo que resulte aplicable. Define las reglas de convivencia, uso y limitaciones de los bienes de dominio común.

Para que un condominio o edificio pueda acogerse a la Ley N°19.537, los copropietarios deben organizarse en una asamblea y asistir personalmente o representados. En el encuentro deben conformar un comité de administración, elegir a un administrador, abrir una cuenta bancaria exclusiva para la copropiedad y dictar un reglamento, el cual puede regular desde el tránsito de personas, los flujos vehiculares y límites de velocidad, horarios para realizar celebraciones, hasta la forma de usar los bienes comunes, entre otras materias.

Para asegurar la efectividad en el cumplimiento de las materias reguladas, se pueden establecer multas para los casos de incumplimiento, las cuales pueden estar contenidas en el mismo reglamento, o en su caso las puede fijar el juez de policía local correspondiente.

Los copropietarios de edificios, condominios, locales comerciales, oficinas, bodegas, estacionamientos, recintos industriales y sitios, entre otros. Éstos deben dar cumplimiento a la Ley de Urbanismo y Construcciones, a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y a los planes reguladores de cada comuna. Luego acercarse a la Dirección de Obras Municipales con el reglamento de la copropiedad, bajo la forma de una escritura pública e inscrito en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, quien les otorgará un certificado que señala que la propiedad está acogida al régimen de copropiedad inmobiliaria.

Sí, para ello debe hacerse una solicitud al director de Obras Municipales que declaró al condominio como sujeto a las normas de esta ley, previo acuerdo del 80% de la asamblea.

La ley de Condominios establece claramente en su artículo 23 que todo condominio debe mantener una cuenta corriente o de ahorro. En tal sentido, para abrir dicha cuenta es necesario tener inicio de actividades, R.U.T y escritura pública en donde conste la designación del administrador y el comité de administración.

Desde el punto de vista administrativo es de gran importancia activar dicha cuenta con el propósito de mantener un orden y control sobre el manejo administrativo de su administrador.

2. copropietario

En un condominio el mismo propietario tiene ambas condiciones: se es propietario de una unidad, por ejemplo, un departamento, y simultáneamente se es copropietario o comunero de los bienes de dominio común en conjunto con los otros propietarios de unidades, en la debida proporción.

En resumen, una de las características más importantes del concepto de copropiedad inmobiliaria es que los propietarios son a su vez copropietarios de los bienes de dominio común.

Cumplir con las normas contenidas en la Ley de Condominios y con el Reglamento de Copropiedad del condominio respectivo.

En una asamblea sólo podrán votar aquellos copropietarios hábiles, es decir, los que se encuentran al día con el pago de los gastos comunes.

Si, están obligados. Según el artículo 20, de la Ley de Copropiedad, todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas respectivas, sea personalmente o debidamente representado, según se establezca en el reglamento de copropiedad, sin embargo, dado que el legislador no señala que la inasistencia debiera ser sancionada, no correspondería aplicar una multa en caso de inasistencia a menos que el reglamento de copropiedad señale dicha multa.

el acuerdo se adopta en conformidad a lo señalado en la Ley en su artículo 20, todos están obligados a cumplirlo, aunque no hayan asistido a la sesión o hubieran votado en contra del mismo.

3. bienes comunes

Ante la comunidad, el propietario es solidariamente responsable del pago de multas e indemnizaciones por las infracciones que pudiera ocasionar su arrendatario, indica el artículo 32 de la Ley, sin perjuicio del derecho del propietario de repetir la demanda en contra del infractor.

Los que pertenecen a todos los propietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio, tales como terrenos de dominio común, cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes, estructura, techumbres, instalaciones generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de alcantarillado, de gas, de agua potable y sistemas de comunicaciones, recintos de calderas y estanques. Además, aquellos que permitan a todos y a cada uno de los propietarios el uso y goce de las unidades de su dominio exclusivo, tales como terrenos de dominio común, circulaciones horizontales y verticales, terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de techo a la unidad del piso inferior, dependencias de servicios comunes, oficinas o dependencias destinadas al funcionamiento de la administración y a la habitación del personal. Los bienes muebles e inmuebles destinados al servicio, recreación y el esparcimiento común de los copropietarios. Aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el Reglamento de copropiedad o que los copropietarios determinen cumpliendo con las normas legales.

Sí, modificando el reglamento de copropietarios o bien en asamblea de copropietarios si hay acuerdo. En todo caso, se deben respetar los planes reguladores de cada comuna si hubiese alteraciones sustanciales, por ejemplo, una nueva construcción. Las alteraciones deben sujetarse a lo previsto en el reglamento de copropiedad o, en su defecto, a lo que determine la asamblea de copropietarios.

Todo condominio deberá tener un fondo común de reserva. Su objetivo será esencialmente reparaciones de los bienes de dominio común, certificación periódica de las instalaciones de gas o a gastos comunes urgentes o imprevistos.

Constituye contablemente una cuenta especial, que tiene fuentes de ingreso determinados y que sólo se ha de aplicar a las reparaciones de los bienes de dominio común o gastos urgentes o imprevistos. Este fondo se forma e incrementa con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria fije la asamblea de copropietarios, con el producto de las multas e intereses que deban pagar, en su caso, los copropietarios, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común a que alude el inciso segundo del artículo 13 de la Ley de Condominios. Estos fondos se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancario en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales. Usualmente, el Fondo de Reserva es un 5% de los gastos comunes.

Es un monto que se cobra a cada copropietario de forma anticipada, para cumplir con los gastos de puesta en marcha del condominio y que deben ser cancelados para afrontar ítems de gastos que, por su propia naturaleza, su pago no puede ser postergado.

Habitualmente en los condominios nuevos, a los copropietarios se les exige un valor, ya sea en UF o en pesos, que puede ser pactada en cuotas.

4. gasto común

Gastos necesarios para la administración, mantención, reparación y uso de los bienes comunes, estando obligados a su pago todos los copropietarios, en las proporciones preestablecidas. Existen gastos ordinarios y extraordinarios. Los ordinarios son los gastos de administración, mantención, reparación y uso o consumo del condominio. Los extraordinarios son aquellos destinados a nuevas obras. Ningún copropietario puede eximirse de este pago por el hecho de no usar los bienes de uso común.

Para calcular lo que le corresponde pagar por gastos comunes a cada copropietario, se toma en cuenta el avalúo fiscal de la propiedad o unidad. Si el avalúo fiscal de todas las unidades del edificio es el mismo, se cancelará una cuota similar.

La Ley de Copropiedad 19.537 establece que el responsable de cancelar los gastos comunes es el copropietario. Indistintamente si la unidad está arrendada y existe el acuerdo de que el arrendatario pagará los gastos comunes, desde el punto de vista legal, la responsabilidad recae sobre el copropietario. Esto quiere decir que, de darse el caso hipotético de que el arrendatario se vaya del inmueble y deje una deuda por concepto de gastos comunes, será el copropietario quien deba cancelarla.

Al pagar los gastos comunes muchas veces los comuneros emiten cheques que no poseen fondos, en este caso el banco protesta dicho cheque informando al boletín de informaciones comerciales (cámara de comercio de Santiago) y levanta un acta de protesto.

Luego la comunidad debe comunicarle al deudor que su cheque no posee fondos de tal forma de aclarar su solución y exigir el pago ya que de lo contrario se expone ser multado por la comunidad aplicándole el interés máximo convencional para operaciones no reajustables menores a 90 días, en su próximo recibo de gastos comunes.

Si el deudor acumulase 3 cuotas impagas, el administrador deberá cortar el suministro de luz a la vivienda, previa autorización al comité de administración.

Recuerde que el gasto común se encuentra pagado cuando la totalidad de dicho monto ha sido cancelado.

Sí, porque el acta de la asamblea de copropietarios en que se acuerdan los gastos comunes, tiene mérito ejecutivo, lo que se traduce en que a través de un juicio pueden embargarse los bienes para conseguir el pago de los gastos comunes adeudados.

5. administrador y responsabilidades

El administrador de condominios es el representante legal de la comunidad al cual representa, donde su rol fundamental será cumplir las funciones establecidas en el reglamento de copropiedad y específicamente las que le entregue la asamblea. Dentro de sus funciones estará: cuidar los bienes de dominio común, efectuar los actos necesarios para realizar la certificación de las instalaciones de gas, citar a reunión de asamblea, mantener actualizado el archivo de documentos del condominio, cobrar y recaudar los gastos comunes, el cuidado de los bienes de dominio común; velar por la seguridad de las vías de acceso al condominio; suspensión de suministro por mora en el pago de gastos comunes; adoptar o proponer medidas tendientes a resguardar la seguridad del condominio; proponer medidas de resguardo en el ingreso al condominio; representación de la asamblea en la celebración de ciertos actos y contratos, presidir la primera asamblea de copropietarios, representación judicial y llevar el libro de registro de copropietarios.

En su artículo 23 la Ley determina la obligación del Administrador de rendir cuenta documentada de su administración en las épocas que se le hayan fijado y, además, cada vez que se lo solicite la asamblea de copropietarios o el Comité de Administración, en su caso, y al término de su gestión. También el artículo 17 indica que las sesiones ordinarias de asamblea se celebrarán, a lo menos una vez al año, oportunidad en la que la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión correspondiente a los últimos doce meses. Es necesario esclarecer que la primera obligación de citar a Asamblea recae en el presidente del Comité de Administración y si éste no lo hiciere, debe proceder el Administrador. Por su parte, el artículo 33 de la Ley da atribuciones al Juez de Policía Local para exigir al administrador una rendición de cuentas y para citar a Asamblea, si no lo hiciera el presidente del Comité de Administración ni el Administrador.

El Juez de Policía Local, puede obligar al administrador a efectuar una rendición de cuentas.

La Ley establece en su artículo 22 que todo condominio será administrado por la persona natural o jurídica designada por la asamblea y que éste se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la Asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma, Sin embargo, la misma Ley en su artículo 21 establece que el Comité de Administración “tendrá la representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto de aquellas que deben ser materia de asamblea extraordinaria.” Dado que el nombramiento y remoción del Administrador son asuntos de tipo ordinario, se entiende que tal atribución la puede ejercer plenamente el Comité. Conviene dejar en claro que la Asamblea, que está por sobre el Comité, siempre tendrá la última palabra y podría dejar sin efecto los acuerdos del Comité de Administración que no le parezcan adecuados.

En el artículo 18 de la Ley se apunta que el Administrador deberá mantener en el condominio una nómina actualizada de los copropietarios, con sus respectivos domicilios registrados. El propietario tiene, a su vez, la obligación de informar oportunamente cualquier cambio de su domicilio o en el dominio de la propiedad. Si el propietario no registrase un domicilio distinto al de su unidad en el condominio, se entenderá para todos los efectos, que ese es su lugar de residencia.

Los juzgados de policía local. También puede recurrirse a jueces árbitros. Asimismo, la municipalidad posee atribuciones para resolver extrajudicialmente los conflictos.

No existe un organismo que cumpla esta función. Si se produjera un siniestro o emergencia, quedará en evidencia tal anomalía y en ese caso podrán tomar carta en el asunto los afectados, la municipalidad respectiva, el Estado, etc. demandando ante la justicia a la comunidad y especialmente al Comité de Administración que tiene la obligación legal de cumplir con esta norma. Sin embargo, cualquier copropietario podría denunciar este incumplimiento en el juzgado de policía local. Pero lo más importante está en responder en conciencia a una norma que sólo busca proteger a las personas y bienes del condominio. La mejor inversión para la tranquilidad e integridad física de las personas está en la seguridad. Por otra parte, no basta con tener un Plan guardado en un escritorio, es necesario que el P.E.S. sea conocido, enseñado, publicado y practicado por los usuarios del condominio, de lo contrario, es letra muerta.

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6. asamblea

Debe citar el Comité de Administración o el Administrador. La citación debe ser personal, es decir, entregándola materialmente, o por carta certificada al domicilio del copropietario. Asimismo, ella debe realizarse con una anticipación mínima de cinco días, no pudiendo exceder los quince.

La asamblea ordinaria se constituye, en primera citación, por los asistentes que representen a lo menos el sesenta por ciento de los derechos en el condominio y en segunda citación por los copropietarios que concurran.
En el caso de las asambleas extraordinarias, en primera citación se constituyen con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el ochenta por ciento de los derechos en el condominio; y en segunda, con la asistencia de aquellos que representen, a lo menos, el sesenta por ciento.

Existen asambleas ordinarias o extraordinarias.

  • Las asambleas ordinarias deben sesionar a lo menos una vez al año. En ellas se debe dar cuenta de la gestión y de cualquier asunto de interés de los copropietarios.
  • Las asambleas extraordinarias deben sesionar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del Comité de Administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el quince por ciento de los derechos en el condominio. En ellas sólo podrán tratarse los temas incluidos en la citación.

En primera instancia, para poder participar en las asambleas es necesario tener la calidad de copropietario hábil, es decir copropietario que se encuentre al día en el pago de sus gastos comunes. Estos podrán optar a cargos de representación en la comunidad y concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten. El administrador no podrá representar a ningún copropietario en la asamblea.

En resumen, se puede concluir que pueden participar las siguientes personas:

  • El respectivo copropietario, ya sea una persona natural o representante de la persona jurídica.
  • El representante o apoderado, es decir aquella persona que cuente con un respectivo poder por escrito para representar al respectivo copropietario o en la forma en que se establezca en el respectivo reglamento de copropiedad.
  • El arrendatario u ocupante, siempre cuando se cumplan los siguientes requisitos:
    • Que el copropietario no asista a la asamblea o no designe apoderado o este último no haya asistido.
    • y cuando el respectivo contrato de arrendamiento establezca la facultad de representar al copropietario (arrendador).

Son aquellas que tienen lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del comité de administración o de los copropietarios que representen, a lo menos 15% de los derechos en el condominio. En ellas sólo podrán tratarse los temas incluidos en la citación. Las materias que deben tratarse en asambleas extraordinarias están establecidas en los artículos 7, 17 inciso 5°, 26, 36,37 y 49 inciso 2° de la Ley de Condominios.

Los estacionamientos de visitas son declarados bienes de dominio común en el artículo 8° de la Ley y en los artículos 11 y 12 del reglamento de la Ley se establece terminantemente la prohibición de dar en uso y goce exclusivo, de arrendar o enajenar dichos bienes, es decir, siempre estarán destinados para el fin que fueron proyectados.

7. comité de administración

El comité de Administración, es el órgano que representara a la asamblea en todas sus facultades (excepto sesiones extraordinarias). El Comité de Administración podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan las obligaciones de esta ley y del reglamento de copropiedad, autorizar el corte de luz a morosos, aprobar los presupuestos estimativos de gastos comunes, acordar el lugar de depósito del fondo de reserva, determinar el lugar de las asambleas extraordinarias y su respectiva convocatoria, llevar a cabo los acuerdos de asamblea, firmar los libros de actas, abrir y actuar en cuenta corriente o de ahorro de la comunidad, solicitar rendiciones de cuenta al administrador, elaborar el plan de emergencias y evacuación, configurar el titulo ejecutivo para el cobro de los gastos comunes, denunciar al juzgado de policía local las infracciones establecidas en el artículo 32 de la ley de copropiedad.

Las normas y acuerdos del Comité mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas o modificadas por la asamblea de copropietarios. Para la validez de las reuniones del Comité de Administración, será necesaria una asistencia de la mayoría de sus miembros y los acuerdos serán adoptados por la mitad más uno de los asistentes.

El comité, estará integrado por tres personas o más, salvo que el número de propietarios fuese inferior.

Bajo ninguna circunstancia un arrendatario puede integrar el Comité de Administración. Este órgano que representa a la Asamblea de copropietarios debe integrarse exclusivamente por miembros de esta, con la sola excepción de los cónyuges de los propietarios y los representantes legales de las personas jurídicas propietarias del condominio.

Si. El artículo 7° de la ley señala que el Comité de Administración podrá tomar el acuerdo de invertir estos recursos en instrumentos financieros que operen en el mercado de capitales.

La ley en su artículo 21 dispone que una reunión de Comité de administración será válida si asiste la mayoría de sus miembros, sin expresar que sea imprescindible la presencia de alguno de ellos en particular.

Las personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges; y los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio. Asimismo, debe encontrarse al día en el pago de sus gastos comunes. Se Recomienda que la cantidad e integrantes sea un número impar, para dirimir en caso de votaciones empatadas.

El administrador no podrá integrar el comité.

  • Representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto materias de asamblea extraordinaria (artículo 21 ley).
  • Aplicación de multas contempladas en el Reglamento de Copropiedad (art.21 Ley).
  • Dictación de normas que faciliten el buen orden y administración del condominio (art.21 Ley).
  • Autorizar corte de suministro eléctrico a deudores morosos (art. 5, incisos 3º y 4º Ley).
  • Aprobación presupuestos estimativos de gastos comunes (art. 6, inciso 2º Ley).
  • Depósito fondo de reserva (art. 7, inciso 2º Ley).
  • Convocatoria a sesiones extraordinarias (art. 17, inciso 4º Ley)
  • Determinación lugar celebración asambleas (art. 18, inciso 2º Ley)
  • Ejecución acuerdos asamblea (art. 20, inciso 4º Ley)
  • Firma libro actas (art. 20, inciso 5º Ley)
  • Abrir cuenta corriente o de ahorro y actuar en e11as (art. 23, inciso 3º Ley)
  • Solicitar al administrador rendiciones de cuentas (artículo 23, inciso 4º Ley)
  • Configuración título ejecutivo (artículo 27 ley)
  • Denuncia infracciones (art. 32 ley)
  • Confección planes de emergencia (art. 36, inciso 3º Ley)
  • Fijación plazo para efectuar reparaciones de desperfectos al propietario de la unidad (art. 6º Reglamento de la Ley).
  • Revisión obligatoria de ductos e instalaciones de gas del condominio.
  • Representar a la asamblea en celebración de ciertos actos y contratos (art. 14, inciso 4º)
  • Suscribir la consulta por escrito (artículo 17, inciso 6º)
  • Reducir a escritura pública aprobación del acuerdo efectuado mediante consulta por escrito (art. 17, inciso final).
  • Citar a asamblea copropietarios (art. 18)
  • Presidir asambleas de copropietarios (art. 18, inciso 2º)
  • Suscribir los convenios y acuerdos de administración conjunta de dos o más condominios (art. 26).

La Ley dispone en el artículo 21 que los acuerdos se toman por la mitad más uno de los miembros asistentes y en ningún caso le otorga un valor especial al voto del presidente que es uno más de ese cuerpo.

8. conserje

El conserje es quien cumple la función más completa de administración en el interior de un condominio, es la mano derecha del administrador, es su hombre de confianza que de alguna manera lo representa frente a la comunidad en su ausencia, y arbitra las medidas administrativas, de emergencia y de control apropiadas durante su jornada. Los conserjes son los encargados del mantenimiento y seguridad del edificio, suelen trabajar en viviendas, oficinas o escuelas. En este caso, los conserjes permanecen en su puesto de trabajo durante el horario estipulado por lo que no tienen como obligación asistir a las emergencias de carácter privado de los vecinos. Aunque en la totalidad de los casos es un empleado de la comunidad o condominio, la facultad de selección y contrato del personal, se entiende que debe ejercerla el administrador. Cabe destacar que sus funciones estarán determinadas por el Comité de Copropietarios o por el Administrador o por ambos en conjunto, pudiendo ser modificadas por los mismos cuando las circunstancias lo requieran.

Dentro de sus funciones, las más comunes son:

  • Cumplir y supervisar por parte de los ocupantes, trabajadores y visitas del condominio, las disposiciones del reglamento de copropiedad, la ley y disposiciones en general.
  • Controlar el acceso al edificio de todas las personas que requieren ingresar y anunciar su llegada.
  • Velar por el buen funcionamiento de los equipos del edificio.
  • Recibir la correspondencia y repartir los documentos oficiales del condominio y los avisos de cobro de los gastos comunes.
  • Coordinar la acción frente a una emergencia.
  • Estar atentos y Controlar las cámaras de vigilancia en todo momento.
  • Asistir y participar de las reuniones de coordinación o capacitación que se le indique.
  • Aclarar las consultas de los residentes o derivar tales consultas a la administración.
  • Contestar el teléfono de la comunidad
  • Recibir cuentas y facturas, entregar éstas a la administración.
  • Mantener al alcance, al día y en perfecto estado documentación como:
    • Registro de teléfonos de emergencia.
    • Registro al día de copropietarios y usuarios de cada unidad.
    • Libro de novedades (bitácora)
    • Libro de sugerencias o reclamos.
    • Libro control de asistencia.
    • Reglamento de copropiedad.
    • Reglamento interno de los trabajadores.
    • Plan de emergencia ante siniestros.
    • Copia del expediente técnico del condominio.

Como ejemplo de lo que NO está dentro de las funciones de un conserje es:

  • Realizar aseo en viviendas.
  • Recibir las llaves de los residentes, se podría prestar para malos entendidos.
  • Realizar compras para inquilinos/arrendatarios/propietarios.
  • Paseo de mascotas.
  • Realizar reparaciones o mantenciones dentro de las viviendas.

9. mantenciones

Su ascensor debe desplazarse por rieles guías en la escotilla, para ello poseen sujeciones que tienen una vida útil determinada. El desgaste de estas hará que el contrapeso se suelte, suelto comenzará a girar por la torción del cable que lo sostiene, esto puede provocar que choque con la cabina, lo que la dejará inutilizable, además si se sueltan las correas que fijan el contrapeso, este caerá sobre la cabina produciendo un accidente gravísimo si se encuentra con pasajeros.

  • Su ascensor posee un freno que sufre desgaste y puede no actuar cuando se necesite.
  • La máquina posee seguridades que le permiten actuar correctamente, atender llamadas, parar a nivel, etc., si estas fallan puede abrir una puerta de piso y sin que esté la cabina en el lugar. Eso puede provocar un accidente con consecuencias muy graves o fatales para el usuario.
  • Si su sistema de freno y paracaídas no está ajustado no actuará en caso de sobrepasar la velocidad de desplazamiento normal del coche, esto provocará destrucción de la cabina al caer libremente, si se encuentra con pasajeros, estos sufrirán un accidente con consecuencias graves o fatales.
  • La mayoría de los vehículos de transporte vertical posee un sistema de tracción electromecánico en el que interactúan piezas que se desgastan. El desgaste de engranajes no está a la vista, de no ser detectado y corregido provocará que el coche caiga en caída libre y en consecuencia un accidente que por lo general en este rubro son fatales.

Un ascensor realiza un promedio de 240 viajes x hora (en edificios de oficinas). Según este cálculo cada uno de los ascensores de su edificio realiza en 8 horas de jornada laboral 1920 viajes. Todos sabemos que el edificio está operativo algunas horas antes y después de la jornada laboral. Con toda esta carga de trabajo del equipo ¿sabe Ud. cuál es la vida útil de las piezas vitales del equipo?, es más, ¿cuál es la vida útil de su ascensor?

  • Los cables tractores pueden presentar problemas de instalación, esto hará que su vida útil sea del 20% del tiempo para el que fueron fabricados.
  • El cable limitador de velocidad puede estar inutilizable y cuando deba actuar para accionar el freno no funcionará. Causal segura accidente grave.
  • Los cables tractores pueden haber sido mal enconados. Se cortarán y la cabina puede desestabilizarse y peor aún caer en caída libre con todo lo que esto implica para los pasajeros.

El Sello Verde significa que las instalaciones son seguras y se debe volver a realizar una Inspección periódica en dos años más. Actualmente existen 12 mil edificios que no cuentan con ninguna certificación o revisión en las instalaciones de gas. Por otro lado, hay 10.400 edificios que cuentan con este sello. En el último tiempo desafortunadamente se han visto variados siniestros en los cuales los artefactos no tenían sus mantenciones al día. La revisión de estas mantenciones son responsabilidad tanto de los residentes como del administrador de la comunidad para obtener el sello verde.

El proceso de obtención es bastante simple ya que la superintendencia de electricidad y combustibles dispone una página (www.sec.cl) dónde se muestra paso a paso como contar con instalaciones de gas seguras. El primer paso es verificar el color del sello con el que cuenta tu instalación, estos varían entre:

  • Rojo: Necesitan una inspección urgente ya que las instalaciones pueden poner en riesgo tu vida.
  • Amarillo: La instalación está deficiente y necesita ser reparada.
  • Verde: La instalación es segura y se debe realizar una inspección en dos años más.

En caso de no tener sello es importante el siguiente paso, el cual es el llenado de un formulario para solicitar la inspección periódica de las instalaciones. En caso de gestionar la reparación de las instalaciones de gas se debe contar con un instalador autorizado por el SEC, donde la misma página dispone de una lista de instaladores.

Finalmente, una vez realizada las reparaciones se tiene que contactar a la entidad de la certificación para informar las reparaciones y así obtener el sello verde con una durabilidad de dos años.

Salvo que el reglamento de copropiedad establezca lo contrario, todas las unidades de un condominio deberán ser aseguradas contra riesgo de incendio, incluyéndose en el seguro los bienes de dominio común en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad. Cada copropietario deberá contratar este seguro y, en caso de no hacerlo, lo contratará el administrador por cuenta y cargo de aquel, formulándole el cobro de la prima correspondiente conjuntamente con el de los gastos comunes, indicando su monto en forma desglosada de éstos. Al pago de lo adeudado por este concepto, se aplicarán las mismas normas que rigen para los gastos comunes.

Las fachadas también deben ser cuidadas, la frecuencia con la que se debe pintar un edificio depende del material de la superficie y las condiciones climáticas, condominios que están en la costa o en zona húmedas, o donde la luz llega muy fuerte, será necesario pintarlos con mayor frecuencia, dado que su deterioro es más rápido.

Es importante tener en cuenta que al momento de volver a pintar la fachada se lije bien, se resuelvan las grietas y filtraciones, esto incluye revisar el estado de las canaletas. Los plazos pueden variar, por ejemplo, el ladrillo pintado y el cemento requieren pintarse cada 10 a 15 años, el estuco o madera cada 4 años, pero siempre dependerá del estado del edificio o condominio.

Un caso similar son áreas verdes, al momento de arrendar o comprar, cualquier persona con niños o mascotas se fijaría en ellas, ya que son muy importantes para el esparcimiento de su familia y sin lugar a dudas, será parte de su decisión al momento de elegir su vivienda ideal. Por ello, en los gastos comunes encontramos un presupuesto destinado a la jardinería y mantención de áreas verdes o piscinas.

Así como las fachadas muestran la cara externa del condómino, la cara interna también cuenta, es importante considerar que los espacios comunes y pasillos estén limpios, las murallas estén libres de manchas, la falta de higiene puede ser un problema para cualquiera.

Las bombas de agua son clave para un edificio, una falla en ellas puede ser compleja de reparar y deje varios días sin agua al condominio. Estas bombas no son costosas, pero si requieren ser instaladas por un equipo especializado. Siempre se recomienda revisar el caudal de la nueva bomba y la altura máxima a la que puede bombear, considerando que los edificios pueden tener múltiples estaciones para volver a impulsar el agua a los pisos superiores.

Por esto siempre recomendamos tener un fondo de reserva que permita cubrir estas reparaciones de emergencia y no sea necesario llegar a una cuota extraordinaria que puede tomar mucho tiempo en recolectar.

Como siempre es mejor prevenir que lamentar, por ello es bueno hacer mantenimientos recurrentes según el protocolo del fabricante, las que pueden tener una frecuencia de 1 a 6 meses. Algunos puntos a tener en cuenta, los mantenedores deben inspeccionar y limpiar los filtros, buscar si hay fugas o partes oxidadas, que el montaje este seguro y revisar las vibraciones de la bomba.

Al momento de hacer una mantención, el corte de agua puede ser innecesario si se cuenta con múltiples bombas, caso similar para el lavado y sanitizado de estanques de agua potable o Rotoplas, los edificios grandes en general cuentan con dos estanques.

También es recomendable hacer una mantención a los estanques de agua, incluyendo los Rotoplas. Según la legislación chilena se debe hacer una inspección prolija cada 3 meses y un limpiado completo una vez al año (Reglamento de los servicios de agua destinados al consumo humano, art 23 bis., disponible en (www.leychile.cl/)

Cuando usted tiene problemas en su condominio con filtraciones de agua, lo primero que debe determinar es si el origen de la filtración está en tuberías o cañerías que forman parte de los bienes comunes o no, ya que en base a esto se determinara en quien recae la responsabilidad de solucionar dicho problema.

Por ejemplo, si la filtración se origina en una cañería anterior al medidor corresponde a bienes de dominio común y por tanto el administrador del condominio deberá solucionar dicho asunto a la brevedad. En caso de no existir administrador, notifique al presidente del comité de dicha filtración y exija su solución.  Puede recurrir al Juzgado de Policía Local, en caso de no encontrar una respuesta satisfactoria.

Cabe considerar lo planteado en el artículo 6 del decreto N°46 sobre la Copropiedad Inmobiliaria, el cual señala lo siguiente: “Serán de cargo del respectivo propietario las reparaciones y la mantención de la unidad de su dominio, de sus muros, vigas y de los muros exteriores que no sean estructurales, en la parte que dan al interior de su unidad, pisos, ventanas, puertas y demás bienes que son exclusivos de su respectiva propiedad, como también de las instalaciones respectivas de luz eléctrica, agua, gas, alcantarillado y ventilación, en lo que quede dentro de su unidad, a partir de los empalmes de entrada a la unidad y hasta la salida de la misma. El reglamento de copropiedad podrá establecer que ciertas reparaciones y mantenciones no serán de cargo exclusivo de los copropietarios, tales como las que deriven de la sustitución de instalaciones generales del condominio o sean consecuencia de desperfectos de la red central de ellas.

Los propietarios de unidades colindantes deberán contribuir, por partes iguales, a la conservación de los muros divisorios que no sean estructurales, existentes entre sus respectivas unidades.

Si un copropietario fuere omiso en efectuar las reparaciones de desperfectos que puedan producir daño en otras unidades o en bienes de dominio común, el Comité de Administración le fijará un plazo al efecto. Si las reparaciones no se ejecutaren transcurrido dicho plazo, se procederá conforme a los incisos tercero y cuarto del artículo 32 de la ley”.

Las piscinas son privilegio de múltiples condominios, la principal mantención que requieren es entorno a la desinfección, expertos recomiendan que diariamente revises el nivel de PH, el cual se debe mantener entorno a los 7.2 y 7.6, revisar el nivel de cloro y limpiar hojas, residuos o insectos.

Semanalmente se recomienda limpiar prefiltros, paredes, fondos, revisar pastillas de cloro, fungicidas si hay hongos. Recuerda que hay invernadores de piscina que puedes aplicar para cuidar de la piscina en los meses más fríos.

Algunos de los problemas que puede tener una piscina son el exceso de algas y lo notas cuando el agua toma un color verdoso, en estos casos puedes aplicar un antialgas. Si el agua toma un color blanquecino, puede que presente una alta concentración de partículas, en este escenario puedes aplicar un antifloculante.

Todos los productos químicos tienen fórmulas y reglas de cómo se deben diluir en la piscina, por ello te recomendamos calcular el volumen de la piscina y la cantidad de litros que tiene.

La inspección se debe realizar cada dos años y después de hecha se le entrega al edificio un sello: verde, si las instalaciones están en buen estado; amarillo, si se requieren reparaciones porque hay riesgos de mediana envergadura, y rojo, si están defectuosas.

10. mascotas

Con respecto al hecho de tener mascotas, la Ley de Copropiedad 19.537 no establece si está o no permitido. Debido a esto, la facultad de prohibirlo o aceptarlo reside en el reglamento de copropietarios de cada condominio en particular. Si se da el caso de que en el reglamento de copropietarios del condominio no se especifique nada acerca de las mascotas, lo más recomendable es solicitar una asamblea para solicitar una modificación de éste y así reglamentar la permanencia o no de mascotas en el condominio.

Es el conjunto de obligaciones que contrae una persona cuando decide aceptar y mantener una mascota o animal de compañía. Debe registrarlo ante la autoridad competente cuando corresponda, proporcionarle alimento, albergue y buen trato, brindarle los cuidados veterinarios indispensables para su bienestar y no someterlo a sufrimientos a lo largo de su vida.

La tenencia responsable implica también la obligación de adoptar todas las medidas necesarias para evitar que la mascota o animal de compañía cause daños a las personas o a la propiedad de otros.

El propietario también es responsable de su alimentación, manejo sanitario, especialmente de la recolección y eliminación de sus fecas, y del cumplimiento de toda otra obligación dispuesta en la ley y sus normas complementarias.

Son aquellos animales domésticos, cualquiera sea su especie (no sólo perros y gatos), que sean mantenidos por las personas para fines de compañía o seguridad. Se excluyen los animales cuya tenencia se encuentre regulada por leyes especiales, como la ley de caza.

La identificación deberá hacerse a través de un sistema único, utilizando un dispositivo permanente e indeleble, de modo que permita relacionarlos con el responsable de tales mascotas o animales de compañía.

El Ministerio del Interior y Seguridad Pública deberá proporcionar una plataforma informática de registro e identificación de mascotas y animales de compañía, a la que accederán las municipalidades.

11. otros

Sí, lo es. En la ley está plenamente establecido que los copropietarios están en la obligación de asegurar todas las unidades del condominio contra riesgo de incendio. Aquí en este seguro deben ser incluidos los bienes de dominio común en la proporción que le corresponda a la respectiva unidad.

Sí, es obligatorio que cada condominio tenga una cuenta bancaria, ya sea de ahorro o corriente. Sobre esta cuenta bancaria podrán girar las personas designadas por la asamblea de copropietarios. En esta cuenta es donde se realizarán los pagos de gastos comunes, tanto los ordinarios como los extraordinarios. La obligatoriedad de la creación de una cuenta bancaria está contemplada en el artículo 23 de la Ley de Copropiedad 19.537.

Todo condominio deberá tener un plan de emergencia ante siniestros, como incendios, terremotos y semejantes, que incluya medidas para tomar, antes, durante y después del siniestro, con especial énfasis en la evacuación durante incendios. La confección de este plan será responsabilidad del Comité de Administración, que deberá someterlo a aprobación de una asamblea extraordinaria citada especialmente a ese efecto, dentro de los primeros tres meses de su nombramiento.

No, dado que los estacionamientos de visitas tienen el carácter de bienes comunes. No pueden ser objeto de gravamen, enajenación ni arrendamiento.

Es el porcentaje de contribución que posee una unidad en la comunidad como un todo. Dicho porcentaje de prorrateo lo designa el arquitecto de la obra y en general sirve para distribuir los gastos comunes para cada unidad. Las alícuotas estarán estipuladas como un anexo del reglamento de copropietarios.

Se utiliza trabas y cadenas para resguardar el acceso a los estacionamientos de visitas y/o complemente esta acción con un adecuado control, por parte de los conserjes o quien corresponda, de las personas que ocupen dichos estacionamientos.

Asimismo, mantenga un directorio actualizado de patentes de las personas que habitan en su comunidad con el objeto de individualizar a los responsables de dichas imprudencias y así evitar que vuelva a suceder.   

Si en la comunidad existiese un abuso constante en el mal de los estacionamientos de visitas, podría aplicar multas a los copropietarios, siempre cuando estén estipuladas en el reglamento de copropiedad de su comunidad; en caso contrario, los vecinos tendrían que modificar el reglamento de copropiedad en una asamblea extraordinaria.

La ley de copropiedad, define los estacionamientos de visitas como bienes de uso común y por tanto no pueden servir para uso exclusivo de un copropietario, ni pueden ser objeto de gravamen, enajenación ni arrendamiento alguno.

Si vive en una comunidad donde se emiten ruidos y que se rija por la ley de copropiedad inmobiliaria, consulte en el reglamento de copropietarios que se señala y según sea el caso solicite que se cursen las multas establecidas, a través del administrador del condominio o en su defecto al comité de administración. También puede dirigirse a Carabineros, a la municipalidad respectiva o al Juzgado de Policía Local.

En el caso de ser emisiones de ruido en la vía pública, diríjase o llame a la municipalidad respectiva, los cuales actuarán de acuerdo a su ordenanza municipal o también puede llamar a carabineros. Las multas pueden llegar a las 5 UTM.

Si en un condominio existe omisión en el reglamento de copropiedad sobre los ruidos molestos, los copropietarios se pueden organizar para modificar el reglamento de copropiedad, agregando dicha norma convocando a una asamblea extraordinaria.

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